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¿Es abusiva la cláusula suelo de su préstamo hipotecario?

18 diciembre, 2013 Los comentarios están cerrados

En un préstamo hipotecario se establecen una serie de clausulas de diferente naturaleza, entre ellas es habitual encontrar las conocidas como “clausulas suelo” cuya finalidad es establecer un tipo de interés mínimo que se aplicará en la liquidación de las correspondientes cuotas. De esta forma si al aplicar el tipo de interés variable resulta un tipo inferior, automáticamente se utilizará es mínimo. Con esta practica, las entidades financieras se aseguran la aplicación de ese mínimo en las liquidación a pesar de que se produzca un desplome del Euribor.

Normalmente esta estipulación va acompañada de una “clausula techo”, cuya finalidad es la contraria, fijar el limite del interés variable al alza.

Tal y como ha señalado el Banco de España este tipo de clausula es totalmente legal y valida, asimismo ya estaba prevista en la “Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994, sobre Transparencia de las Condiciones Financieras de los préstamos hipotecarios” y actualmente en la Orden de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

A pesar de su declarada validez, la destacada Sentencia nº 241/2013 dictada por el Tribunal Supremo en fecha 9/5/2013 y aclarada por el mismo Tribunal en fecha 12 de junio de 2013, declara nulas y por tanto, no puestas, aquellas cláusulas suelo que se consideren abusivas debido a una “falta de transparencia suficiente” y que, además cumplan los requisitos a continuación expuestos:

En primer lugar, aquellos prestamos hipotecarios suscritos en los que la clausula haya venido predispuesta por el banco, es decir, cuando el consumidor no puede negociar su contenido ni influir en su supresión, de manera que tan solo cabe la opción de adherirse y suscribir el préstamo hipotecario con dicha clausula o en caso contrario debe renunciar a contratar.

La carga de probar que la clausula ha sido negociada y que no ha sido prerredactada e impuesta corresponde al empresario, es decir, a la entidad financiera.

En segundo lugar, en los casos en los que no exista una “clausula techo” para limitar el tipo de interés al alza, es decir, que exista una limitación a la hora de fijar un mínimo en su interés variable pero no una en la máxima, o si aún existiendo esta “clausula techo”, no sea proporcional en relación con el mínimo fijado.

Esta última condición es difícil de concretar y definir ya que hay que valorar si el tipo variable máximo establecido por la “clausula techo” es tan alto que es improbable que se vaya a aplicar en alguna ocasión. Se podría considerar una “clausula techo” desproporcionada aquellas que superen el 12%.

En último lugar, la inexistencia de la transparencia suficiente a la hora de informar a cerca de la existencia de la clausula. Se considera por el Tribunal Supremo que la entidad financiera no ha ofrecido toda la transparencia exigida cuando se enmascara entre informaciones abrumadoramente exhaustivas que dificultan su identificación respecto de una información que analizada aisladamente sería clara.

En salvaguarda de esta situación, los bancos han empleado como practica habitual la suscripción previa con el consumidor de las llamadas ofertas vinculantes con la que quedaría acreditado que la entidad financiera informó suficientemente al cliente sobre las clausulas suelo antes de firmar el préstamo hipotecario.

Cabe hacer expresa mención, que dicha Sentencia tan solo afecta a las entidades financieras BBVA, Caja Rurales Unidas y Caja de Ahorros de Galicia, sin embargo no cabe duda de que el Tribunal Supremo ha abierto las puertas a futuras reclamaciones dirigidas al resto de entidades bancarias que hayan realizado este tipo de prácticas.

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